房地產(chǎn)行業(yè)迎來民營房企境外債“破冰”。

近日，新城控股（601155.SH）母公司新城發(fā)展（01030.HK）發(fā)布公告稱，公司已完成3億美元高級無抵押債券的發(fā)行，發(fā)行期限為3年，最終利率指導(dǎo)價(jià)為11.88%。

該筆票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)總額約2.94億美元，將用于為同步購買要約提供資金，預(yù)期票據(jù)發(fā)行將于2025年6月26日完成。

在業(yè)內(nèi)人士看來，作為近3年來首家重啟資本市場融資的民營房企，新城此次成功發(fā)債被視為民營房企海外融資的破冰之舉，有助于修復(fù)市場對民營房企的整體信心，也有望帶動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)房企重啟海外融資，緩解行業(yè)流動(dòng)性壓力。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，當(dāng)前，只有具備實(shí)力和穩(wěn)定發(fā)展的企業(yè)才能在國際市場進(jìn)行發(fā)債，此舉可為其他民營房企重啟境外融資提供參考，有助于修復(fù)國際資本市場對中國民營房企的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，提振行業(yè)信心。

新城發(fā)債后馬上要還債。

6月12日，新城發(fā)展發(fā)布的另外一份公告顯示，公司將通過現(xiàn)金購買其尚未償還的2025年到期4.45%優(yōu)先票據(jù)（2025年7月票據(jù)），未償還本金金額為3億美元。

據(jù)界面新聞了解，新城系今年合計(jì)還有6億美元境外債將到期，包括新城發(fā)展7月13日到期的3億美元債和新城控股今年10月15日到期的3億美元債。此次發(fā)行新債，正好覆蓋7月即將到期的舊債。

在5月26日召開的新城控股2024年股東大會(huì)上，王曉松等管理層亦就融資、償債等問題回應(yīng)股東關(guān)注。

對于是否新發(fā)美元債，王曉松表示，目前在試探水溫，如果境外投資人認(rèn)可，有合適的機(jī)會(huì)公司會(huì)嘗試，如果沒有，公司會(huì)按照既定的打法推進(jìn)償債工作。“6億美元債券的償還工作公司已經(jīng)提前鋪排，正在有序推進(jìn)。”

但令市場有些意外的是，此次美元債發(fā)行成功的代價(jià)較高，利息達(dá)11.88%，較之今年7月將到期的美元債票據(jù)利息4.45%翻了一番還有余。

新城并非今年首家發(fā)行美元債的房企。今年2月18日，混合所有制房企綠城中國發(fā)布公告，計(jì)劃增發(fā)本金總額1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，該票據(jù)將與2月13日公布的本金總額3.5億美元的原始票據(jù)，構(gòu)成同一系列票據(jù)，年利率為8.45%。

增發(fā)后，綠城中國此次融資本金總額升至5億美元，均將于2028年到期，其中新發(fā)的1.5億美元票據(jù)發(fā)售價(jià)為票據(jù)本金的100.5%，發(fā)行收益率8.258%。

對比綠城發(fā)行美元債的利率，新城的價(jià)格更高。

劉水也認(rèn)為，從融資成本看，新城本次美元債詢價(jià)區(qū)間11%－13%，在當(dāng)前環(huán)境中偏高。“這一方面源于美元利率維持高位及美聯(lián)儲(chǔ)觀望態(tài)度；另一方面反映房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇過程中，投資者對部分民營房企債券仍要求較高風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。”

在其看來，民營房企未來償債安排仍存不確定性，壓力主要來自銷售端——核心城市處于復(fù)蘇進(jìn)程但其他城市承壓，銷售資金回籠情況直接影響償債能力。

數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，新城控股累計(jì)合同銷售金額88.36億元，同比下降55.27%；累計(jì)合同銷售面積113.86萬平方米，同比下降58.40%。單看5月份數(shù)據(jù)，新城實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約19.73億元，同比下降51.90%，銷售面積約25.26萬平方米，同比下降56.12%。

新城認(rèn)為公司有能力償還高代價(jià)美元債。6月12日上午，新城發(fā)展召開了面向機(jī)構(gòu)投資者的電話會(huì)議。

新城發(fā)展董事會(huì)秘書張宛玲表示，新城系償債能力并不弱，2024年租金收入對利息覆蓋倍數(shù)3.93倍，未抵押商場25個(gè)，價(jià)值190億元，主要位于長三角，租金收入超17億元；已抵押商場規(guī)模1025億元，抵押率43%。

“對于7月到期的美元債券償付已做了充足的準(zhǔn)備，假設(shè)現(xiàn)在不發(fā)美元債券，我們也是有自有資金來兌付。”新城控股董事會(huì)秘書李峰也表示。

至于“借新還舊”的原因，張宛玲認(rèn)為，這是出于公司存在保留境內(nèi)現(xiàn)金、維護(hù)融資渠道的考量，是通盤考慮今年到期的6億美元債券的解決方案。

整體而言，新城發(fā)展作為純民營房企成功發(fā)行美元債，依然具有很強(qiáng)的信號意義。

近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，民營房企融資難度不斷增加，境外債券發(fā)行規(guī)模更是大幅下降。

到2025年，房企融資仍然呈現(xiàn)收縮態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，房企融資規(guī)模為1090億元，同比下降34%。其中2025年的2月及4月，為過去一年中融資規(guī)模最低和次低。

因此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新城此次融資成功不僅為自身補(bǔ)充流動(dòng)性，更重要的是打破了境外投資者對民營房企的觀望態(tài)度，后續(xù)預(yù)計(jì)會(huì)有更多財(cái)務(wù)健康、運(yùn)營穩(wěn)健的房企重啟境外融資。