《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）將于2025年9月15日起施行。

《條例》對規范住房租賃各相關主體行為、健全監管機制、完善租購并舉住房制度、推動構建房地產發展新模式都有重要意義。其中，《條例》提出鼓勵多渠道增加租賃住房供給，培育市場化、專業化住房租賃企業。對于擁有長租公寓業務的房企而言，也迎來了新的機遇。

與銷售端的情況不同，頭部房企的長租公寓業務依舊有不錯的表現。中指研究院最新發布的《2025年6月中國住房租賃企業規模排行榜》顯示，截至6月底，TOP30集中式長租公寓企業（按長租公寓6月底累計開業規模排序，下同）累計開業房源量達135.9萬間，較5月底增加2.7萬間。其中，萬科泊寓、龍湖冠寓和魔方生活位列前三，開業規模分別達到19.82萬間、12.3萬間和8.4萬間。頭部房企也通過擴大規模、提高出租率的方式持續為企業貢獻穩定現金流。以龍湖為例，根據公司發布的2024年年報顯示，龍湖冠寓2024年租金收入達26.5億元，同比增長4%，開業規模12.4萬間，出租率達到95.3%。

經過前幾年的“大洗牌”之后，長租公寓市場目前已經走向理性發展。而在樓市調整的這幾年時間里，市場對長租公寓的看法也發生了明顯變化。

（深圳城中村改造的長租公寓 吳家明攝）

記者在深圳羅湖區、福田區幾個長租公寓采訪工作人員時得知，進入暑期之后公寓出租情況較好，出租率基本都在85%以上，但租金在這兩年基本都維持穩定，長租一年甚至更長時間可以享受折扣。“周邊各類公寓以及個人租賃掛牌房源越來越多，競爭很大。”羅湖筍崗片區一家長租公寓的負責人告訴記者，“只要價格差別不要太大，年輕的租客相對會更接受長租公寓，所以我們也不敢隨便提價。”

也有租客告訴記者，深圳租房的選擇面很廣，包括各類長租公寓、普通住宅、商務公寓、青年驛站、城中村等，自己在租房的時候自然會“貨比三家”。

記者實探發現，面對租金下滑帶來的壓力，長租公寓市場的玩家們也發掘出許多“新玩法”，最直觀的做法就是搶占“短租”市場，一些頭部長租公寓品牌推出“安心住”“隨心住”等主打靈活性的“短租”產品。

與此同時，一些資本也看上了長租公寓的“回報率”。在深圳龍崗區，記者看到一處商務公寓的多個樓層被一家投資機構“打包”并改造成長租公寓。投資機構的負責人告訴記者，房價近幾年有所下跌，重點城市的租金回報率有所回升，優質租賃資產投資回報率接近5年定存利率，也會吸引一些長期資本進入。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，《條例》對各方權益的規范，會提高租賃穩定性，從而激勵市場主體投資住房租賃，包括一些房地產企業，有利于促進行業從增量向存量、從建設到運營的轉型，對行業新模式構建以及REITs發行都有積極意義。

對房企而言，長租公寓業務的周期穿越能力在當下愈加凸顯，還能帶來穩定的現金流。此外，政策端對租賃行業的支持力度越來越大，行業融資環境也在多渠道改善。“頭部企業已通過標準化產品體系、高效運營能力與數字化管理工具，建立起可復制、可擴展的資產運營模型，助力企業在存量市場中尋找可持續現金流。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，住房租賃市場正逐步從大規模籌集建設進入存量提質階段，這也對長租公寓企業提出了更高要求。相比發達國家，我國住房租賃行業機構化率仍較低。住房租賃企業發展離不開政策支持，未來有望繼續從財政金融、市場培育、非居改租等角度加大住房租賃政策支持力度，并結合公積金、人才人口等方面對供需兩端政策持續進行優化。

校對：蘇煥文